Face à des comptes épargnes qui rapportent de moins en moins et une bourse capricieuse, la pierre reste une alternative rentable si vous voulez investir votre argent. Toutefois, la prudence est toujours de mise, car tous les investissements immobiliers ne se valent pas. Pour optimiser vos chances de réussite, choisissez méticuleusement la nature de votre investissement, mais surtout, n’hésitez pas à demander de l’aide auprès de professionnels et de l’État.
Trouver le financement adéquat
Si la pierre cartonne en tête des placements préférés des Français, c’est qu’elle promet un retour sur investissement avantageux par rapport aux autres placements disponibles, et ce, avec des risques relativement réduits. En 2019 par exemple, un investissement immobilier locatif assure un rendement oscillant entre 4 et 5 % en moyenne, contre un rendement de 0,75 % pour le livret A. De plus, selon le bien immobilier et sa localisation, une plus-value conséquente peut être générée à la revente.
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, un investissement immobilier n’est plus aujourd’hui réservé aux « riches ». Tout le monde peut y prétendre désormais grâce notamment aux conditions de prêt particulièrement attractives proposées par les banques. En effet, les taux d’intérêt sont depuis quelque temps maintenant au plus bas et les exigences concernant le montant de l’apport personnel sont revues à la baisse. Certains établissements proposent même des crédits immobiliers sans apport. On parle alors d’achat à 110 % (car cela inclut les frais de notaire).
Toutefois, pour bénéficier des meilleures conditions d’emprunt, mieux vaut constituer un apport personnel au montant le plus élevé possible. Pour ce faire, vous pouvez vous inspirer d’idées sur le site revenu-automatique.com, afin de trouver les meilleurs moyens de s’en sortir financièrement, y compris grâce à l’immobilier. Si vous voulez éviter de vous endetter, privilégiez les investissements immobiliers qui ne nécessitent pas de mises de départ trop importantes comme le crowdfunding (financement participatif) ou les SCPI (société civile de placements immobiliers).
Trouver le bien immobilier adapté à ses projets
Le succès d’un investissement locatif dépend en grande partie du choix du bien immobilier. Ce dernier doit répondre à plusieurs critères essentiels pour éviter les vacances locatives et par conséquent une mauvaise rentabilité. Il doit idéalement se trouver dans une ville et a fortiori dans un quartier qui attire de nombreuses personnes, bien desservi par les transports en commun et disposant d’infrastructures utiles comme un établissement scolaire ou universitaire, un hôpital et des commerces. Les villes industrielles et/ou universitaires sont à privilégier dans la recherche d’un bien, car la demande locative y est constante. En termes de quartiers, les centres historiques, les centres-ville et les quartiers en pleine expansion sont également à envisager.
Outre l’emplacement, il faut aussi prendre en considération la taille du logement. Abordables à l’achat, les studios ont l’avantage de se louer rapidement. Cependant, ces petites surfaces présentent généralement un « turn-over » important étant donné que les locataires sont pour la plupart des étudiants. En ce qui concerne les maisons et les appartements de type F3 ou plus, ils sont plus difficiles à mettre en location, mais lorsqu’ils trouvent preneurs, les locataires restent souvent pendant longtemps. La vacance locative est ainsi réduite. Les deux-pièces peuvent être un bon compromis, car ils se louent plus vite que les studios. Et contrairement aux logements de grandes superficies qui sont pour la plupart loués par des familles avec des enfants, ce type de bien subit nettement moins de dégradations.
Recourir aux services de professionnels
Dans le cadre d’un investissement immobilier, le recours aux services de professionnels n’est jamais superflu, à moins d’être soi-même un professionnel. Vous pouvez bien sûr faire appel à un agent immobilier pour trouver le bien adéquat adapté à vos projets. Pour négocier votre crédit, vous pouvez vous fier à un courtier spécialisé. Ce professionnel vous fera non seulement gagner un temps précieux, mais grâce à ses contacts, il pourra également vous trouver la meilleure offre de prêt sur le marché selon votre profil emprunteur et votre projet. Véritable force de conseils, il pourra vous accompagner dans toutes vos démarches auprès de la banque.
Une fois le bien acheté, vous pouvez faire appel à un gestionnaire professionnel pour la gestion de la location. Il se substituera alors à vous pour toutes les démarches liées à votre investissement. Il se chargera entre autres de la recherche de locataires, la préparation des baux ainsi que de la réalisation de l’état des lieux à l’entrée et à la sortie de locataires. Il prendra également en charge la collecte des loyers. Il faut garder à l’esprit que le recours à ces professionnels engendre des frais supplémentaires.
Opter pour le bon dispositif de défiscalisation
Comme tous les revenus, le loyer issu de votre investissement sera imposé. Le régime d’imposition variera selon que le bien soit neuf ou ancien et qu’il soit loué à vide ou meublé. Cependant, il existe certains dispositifs qui permettent de payer moins d’impôts. Parmi les plus populaires, on distingue la loi Pinel. Elle fait suite à la loi Duflot et vous permet de réduire vos impôts jusqu’à 63 000 € sur une période de 12 ans. Pour y être éligible, votre bien doit être proposé à la location pendant au moins 6 ans.
Ce dispositif concerne surtout les biens neufs loués nus, mais si vous souhaitez investir dans une location meublée, vous pouvez opter pour le régime LMNP (Location meublée non professionnelle) amortissement ou Censi-Bouvard. Vous pourrez alors récupérer le montant de la TVA sur le montant de votre investissement et soit amortir jusqu’à 90 % de son prix de revient soit profiter d’une réduction d’impôt. Dans les deux cas, le bien devra être proposé à la location pendant au moins 9 ans.
Si votre bien est ancien, vous pouvez faire appel à la loi Malraux s’il s’agit d’un bien situé dans des sites patrimoniaux remarquables approuvés. Vous aurez ainsi droit à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % du montant des travaux de rénovation que vous aurez entrepris. Là aussi, une mise en location d’une durée minimale de 9 ans est requise. S’il s’agit d’un bien classé « monument historique », vous aurez la possibilité de déduire 100 % du montant des travaux sur votre revenu imposable à condition que vous ne revendiez pas le bien en question pendant au moins 15 ans.
